受到疫情帶來的供應鏈緊繃與烏俄戰爭帶來食品與油價上漲影響，全球通貨膨脹率都居高不下，如何降低高通貨膨脹率帶來的傷害，成為大家最想問的問題。黃金、抗通膨債券與REITs都號稱是抗通膨資產，但REITs價格不是應該與利率高度相關？真能對抗通膨嗎？
資料來源：Bloomberg，「鉅亨買基金」整理，採FTSE Nareit All Equity REITs指數，失業率變化為與一年前相比，REITs表現為近一年報酬率，資料期間:1972-2022。此資料僅為歷史數據模擬回測，不為未來投資獲利之保證，在不同指數走勢、比重與期間下，可能得到不同數據結果。
如果只單純看美國通貨膨脹率與REITs表現，在美國通貨膨脹率低於4%前，兩者變化符合預期（當通貨膨脹率越高時，REITs近一年表現越好）；但當通貨膨脹率高於4%後，REITs表現反而開始轉差，看起來並無法對抗通貨膨脹率失控。如果我們將失業率也納入考量，可發現當美國失業率升高時，不論通膨處於哪個水準，REITs都表現不佳，但當失業率降低時，REITs則普遍表現優異，失業率變化才是左右REITs表現的關鍵。從上表可看出，當美國通貨膨脹率高於6%且近一年失業率下降期間，REITs近一年平均上漲12.3%，確實展現出對抗通膨的能力。
為何REITs能否對抗通膨，必須取決於勞動市場好壞？REITs就像是擁有很多可供出租的房屋，這些房屋收取的租金就是REITs的收入來源。雖然現在REITs在公寓與購物中心的比重低於過往，但整體而言，大部分都還是與消費者收入及景氣有所連動。經濟陷入衰退、大量勞工失業時，除了公寓、住宅、辦公室與購物中心會受到衝擊外（以FTSE Nareit All Equity REITs指數為例，與景氣連動較高的比重為54.6%），股市下跌會讓企業經營轉趨保守，理論上較不受景氣影響的倉儲與資料中心的新增也會受到影響。因此，當通貨膨脹率升高與勞動市場惡化同時發生時，失去工作或是倒閉的企業不可能有能力負擔房租，更不用說要調高房租，REITs自然不會有好表現。
資料來源：Bloomberg，「鉅亨買基金」整理，採FTSE Nareit All Equity REITs指數，資料日期:2022/3/28。此資料僅為歷史數據模擬回測，不為未來投資獲利之保證，在不同指數走勢、比重與期間下，可能得到不同數據結果。
資料來源：Bloomberg，「鉅亨買基金」整理，資料日期:2022/3/28。此資料僅為歷史數據模擬回測，不為未來投資獲利之保證，在不同指數走勢、比重與期間下，可能得到不同數據結果。調整後失業率公式為（失業人數-職缺空位數）/勞工人數。
要判斷REITs能否對抗此次的通膨，必須要先判斷美國勞動市場會否惡化。美國目前失業率為二戰結束以來相對低點的3.8%，若將大量找不到勞工的職缺也納入考量，美國調整後的失業率為驚人的-2.9%（職位空缺比失業人數還多）。展望未來，美國失業率繼續降低、薪資維持高速增長的可能性較高，預估未來美國通膨壓力將由海外供應鏈問題轉換成國內薪資上漲壓力，而此類通膨正是REITs最能對抗的。
能源與原物料價格高漲、升息、戰爭，今年風險性資產面臨多於往年的不確定性，是時候將REITs基金納入資產配置中，以分散配置來對抗各種潛藏風險。
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